La notizia è dello scorso marzo ed è relativa al suo business: il mogul del real estate USA ha comprato un intero Golf Club Resort nella zona di Miami, Florida. Il Doral Hotel & Country Club, 700 camere, 4 campi da golf 18 buche incluso il famoso “Blue Monster” (tappa del PGA Tour praticamente da sempre) è ufficialmente entrato a far parte del portafoglio della Trump Golf & Resorts. Oltre  all’acquisto Trump ha annunciato un programma di ristrutturazione totale del complesso.

“La combinazione di location (nel pieno cuore di Miami) e il significativo investimento di ristrutturazione ci permetterà di riportare il Doral ai fasti del suo glorioso passato, se non di più. Quando finiremo il Doral sarà il Golf Club & Resort più bello del paese”, ha dichiarato Trump.

Fino a qui tutto regolare…Donald è uscito a fare un pò di shopping…e allora? Se guardiamo il personaggio, il caro Trump ci ha abituato ad imprese molto più spettacolari e roboanti.

Tuttavia l’acquisto del Doral è davvero una notizia BOMBA.

Perché?

Perché sono quasi 10 anni che Trump non acquista proprietà commerciali!

Ripeto: Sono 10 anni che Trump non compra niente!

Questo dovrebbe far rizzare le antenne a molti investitori e aspiranti tali. Trump ha dichiarato che la ragione principale del suo acquisto è proteggersi dall’inflazione. Ma come…un Golf Club protegge dall’inflazione?

E qui la storia diventa interessante…

Secondo Donald l’inflazione del dollaro crescerà, anche per causa della politica monetaria della FED; e se l’inflazione sale anche gli affitti saliranno di conseguenza, quindi un sistema per proteggersi è quello di acquistare proprietà che producono reddito. Dobbiamo comunque renderci conto che Trump non si sveglia al mattino e esce a fare shopping di Golf Club così per fare; prima di mettersi in tasca il Doral ha rifiutato decine di offerte di altri Resorts in Florida. Ma il Doral era un affare troppo bello per lasciarlo andare.

Il precedente proprietario,un HedgeFund in bancarotta dichiarata, acquistò il Doral 7 anni fa durante la bolla immobiliare USA per circa 500 milioni di dollari.

Trump lo ha rilevato per “solo” 150 milioni! Uno sconto del 70%!!!

Bravo…direte voi. Ma qui non si tratta solo di bravura, piuttosto di una mentalità e visone d’investimento molto diversa;  la speculazione vera e propria (compro a poco rivendo a molto) non c’entra.

Il suo unico focus è il rendimento annuale che una proprietà può produrre. Ragionamento tipico dei ricchi.

In questo momento negli USA l’atteggiamento è di NON comprare immobili perché si  teme che il mercato non abbia ancora toccato il fondo; evidentemente a Trump questo non interessa neanche un pò.

Anche se i prezzi dovessero scendere ulteriormente il suo focus rimane sul cashflow (l’affitto per intenderci) generato dalla proprietà, e i calcoli gli danno ragione: 15% di ROI annuale, calcolato sul livello attuale di occupazione del resort, che per inciso è al minimo storico.

Questi i due motivi per cui Trump è tornato alla carica:

• Prezzi delle proprietà immobiliari da mettere a reddito ai minimi storici
• Tassi d’interesse sui finanziamenti ugualmente bassi.

“La combinazione di questi fattori con una situazione di mercato immobiliare e finanziario irripetibile”  secondo Trump “porteranno nel lungo termine guadagni scandalosi” e se lo dice lui….

Ora non è necessario essere dei “Trump” per trarre vantaggio dalle opportunità in questo mercato; l’importante è fare bene i compiti e trovare operazioni tagliate su misura alle possibilità d’investimento e sopratutto concentrarsi su proprietà con alto potenziale di generare cashflow.

Alla carica!!!

Immagino tu sappia che esistono diversi metodi per acquistare una casa? No?

Ne vediamo qualcuno?

Il classico:  Agenzia e intermediatore, la figura “dominante” del mercato immobiliare oserei dire mondiale. Nel momento in cui metti piede nello studio ,si accende immediatamente il lampeggiante “provvigione..provvigione..provvigione”, che in parecchi casi ha il potere di offuscare la mente e il buon giudizio dell’intermediatore con il risultato negativo, per te, di non riuscire a concludere niente o peggio di concludere male.

Fortunatamente non è questa la regola e il professionista accorto può rivelarsi un ottimo partner per trovare le famose operazioni a sconto tanto cercate.

Tra le possibili esistono le cessioni di compromesso, le vendite prima dell’asta (i famosi stralci), le vendite a permuta, le vendite scontate, i terreni edificabili.

L’agente immobiliare ha il grosso vantaggio di conoscere il territorio/zona in cui opera e di avere notizie aggiornate sull’andamento di mercato; per te questo si trasforma nell’ opportunità di avere operazioni da valutare a getto quasi continuo.

Il trendy: L’acquisto da costruttore/proprietario.

Di moda in questo periodo di “rella” ( a Milano si dice così quando non girano molti soldi) nel quale si cerca di tirare il più possibile sulle spese, visto che il costruttore, o il proprietario, non si avvale di intermediari la provvigione è risparmiata.

Ma i vantaggi finiscono qui. La difficoltà , se sei un “rookie” del mestiere, è  di reperire tutti la documentazione necessaria, approfondirla (visure ipo-catastali, verifica di fideiussioni, visure camerali ecc) e studiarla. Fidarsi è bene, non fidarsi è infinitamente meglio. Vedi la regola #9

L’outsider: Aste immobiliari, fallimenti, dismissioni.

Il mio pane…

Un territorio da studiare attentamente prima di avventurarti; le opportunità non mancano ,soprattutto in questo momento economico, tuttavia la “sola” è più vicina di quello che molti vogliono far credere.

E’ vero che l’immobile che va all’asta è garantito e tutelato dalla perizia e dalla procedura giudiziaria ma esistono delle insidie ( di solito segnalate in perizia) che è meglio evitare.

E poi nel 90% dei casi devi gestirti lo sgombero dell’appartamento dagli ex proprietari e se non sei a conoscenza di cosa e come fare può diventare una bella seccatura, nel migliore dei casi, una rogna infinita se non prendi il controllo della situazione.

Consigliato a chi prima a studiato attentamente la materia.

The Fast and the Furious: cessioni di credito, acquisto prima dell’asta.

Se hai problemi di pressione, sei un po’ emotivo e magari anche alle prime armi ,ti sconsiglio vivamente questa strada.

Queste sono le montagne russe dell’ immobiliare, toste, veloci e ricche di emozioni.

Gli stralci e le cessioni di credito rientrano un un tipo di operatività discretamente tecnica e ricca di dettagli giuridici, contornate da una buona dose di rischio (economico intendo) e remunerate con margini ben al disopra della media più rosea.

Richiedono una buona dose di faccia tosta, una buona attività investigativa, una discreta capacità di negoziazione e un team di professionisti al tuo fianco (legale e notaio).

Preparazione in materia obbligatoria!

Faccio tutto io: costruire.

La madre di tutte le operazioni immobiliari. Possiedi un terreno? E’ edificabile?

Sei in presenza dell’operazione immobiliare per definizione, e di solito anche quella più remunerativa. A patto che tu sai veramente cosa fare..altrimenti può rivelarsi in un bagno di sangue (economico) devastante.

Le competenze in gioco sono diverse: ti serve un geometra/studio di progettazione ed un impresa edile, una banca che ti finanzi, un notaio che segua le vendite e così via.

Devi costruire prima di tutto un team affiatato e sintonizzato con i tuoi obbiettivi e dopo costruisci quello che ti pare. Impresa decisamente impegnativa.

Ti aspetto alla prossima puntata!

Enrico Magni

Ah!  E io che pensavo che bastava pagare , firmare l’atto dal notaio e la storia finiva lì!

Adesso arriva Enrico e mi dice che ci sono delle regole da seguire ! Potrebbe sembrare un po’ presuntuoso dettare delle regole su come si devono (o non devono) acquistare gli immobili, in realtà nessuno dei 10 punti che leggerai è farina del mio sacco.

Quello che ho messo di mio è stato di raccoglierle , spiegarle e cercare di motivarle una ad una, affinché possono essere capite chiaramente da tutti coloro che leggeranno questo articolo.

Perché lo faccio?

Perché in un modo o nell’altro, consciamente o inconsciamente le ho seguite anch’io in questi 6 anni di attivià immobiliare, passando dalle aste giudiziarie agli stralci (acquisto prima dell’asta) e le cessioni di compromesso.

Si perché è il buon senso, prima dell’interesse economico, che le ha scritte e probabilmente le hai seguite anche tu se nella tua vita hai avuto modo di confrontarti con il mercato immobiliare.

Solo dopo i grandi gurù del real estate (Trump, Kiyosaky ecc…) le hanno in qualche modo codificate a modo loro e rese “pubbliche”. Lungi da me il paragonarmi a loro  :)  , solo mi piace l’idea.

Cominciamo!

Regola #1:  Devi conoscere il tuo obbiettivo finale.

Ancora questi benedetti (o maledetti) obbiettivi !!

Pensavi di essertene liberato? E invece sono ancora qua a rompere le scatole a tutti…ma che cavolo di obiettivi devo avere per comprarmi la prima casa??

Esattamente questo è già un obbiettivo; che determina pesantemente le tue azioni future, perché c’è un’ enorme differenza tra acquistare un immobile per viverci e acquistarlo per metterlo a reddito, oppure rivenderlo.

Detto questo, prima di compiere qualsiasi azione prima devi avere ben chiaro perché vuoi investire in immobili.

Lo devi comprare per viverci?

Sicuramente i criteri di scelta saranno orientati verso immobili che incontrano il gusto estetico, le dimensioni (sei single? Hai famiglia? In quanti siete?), la vicinanza o meno al luogo di lavoro, città/paese natale, famigliari d’origine, amici, parenti ecc.

O semplicemente l’emozione che un determinato appartamento, villa, casa ecc suscita in noi.

Vuoi comprarlo per metterlo a reddito?

Questo criterio di selezione privilegerà azioni mirate ad acquisire immobili con un rapporto costo/redditività di un certo tipo, in modo da favorire un cashflow mensile/annuale positivo.

Gli altri criteri perdono d’importanza anzi, diventano del tutto insignificanti.

Vuoi comprarlo per rivenderlo con profitto?

In questo caso oltre a dei fattori di mercato (quali sono i tagli più richiesti – mono, bi,tri locali), si inseriscono anche variabili di tempo (quanto sono lunghi i tempi di contrattazione per rivenderlo), redditività (il prezzo di acquisto deve essere necessariamente a “sconto”) per generare l’utile cercato. E ancora: che spese ordinarie o straordinarie dovrò affrontare prima di rivenderlo?

Dovrò ristrutturarlo, dividerlo, cambiargli la destinazione d’uso?

Come vedi tre obiettivi diversi generano una serie di domande, esigenze ed azioni molto diverse tra di loro. In realtà ti troverai ad utilizzare un mix di queste domande guida alle quali dovrai trovare l’operazione che meglio si adatta, ma lo schema appena visto ti serve come esempio per capire bene come partire con il piano d’azione già definito.

Ci vediamo alla regola N°2 !

Enrico

A causa dei sempre più numerosi fallimenti  o della morosità, i pignoramenti  sono aumentati del 13% dal 2008 al 2011. Solo nell’ultimo anno se ne sono verificati 44mila (dati di jupiter-cerved), con un aumento rispetto al 2007 del 18%.

Ogni mese vengono battute in italia 3.300 aste giudiziarie  che vedono coinvolti appartamenti, ville, hotel, capannoni, negozi o garage; ma gli incanti che vengono assegnati sono solo il 31% ca.  Ciò significa che ogni 100 aste quasi 70 vanno deserte.

Comprare una casa all’asta con il mutuo

Le aste immobiliari possono essere un buon modo per risparmiare sull’acquisto della casa. Non è  necessario avere il cash pronto al 100% per poter partecipare, si può anche chiedere un mutuo, che comunque non copre tutto l’importo. Il  20/30%  di liquidità disponibile è il minimo richiesto. Sul sito dell’ Abi (Associazione Bancaria Italiana) trovate una guida in cui compaiono gli istituti bancari convenzionati con i tribunali, che offrono questo tipo di finanziamento.

Una volta individuato l’immobile che ci interessa, è consigliabile muoversi con diverse settimane di anticipo rispetto all’asta, dato che l’istruttoria bancaria richiede un pò di tempo. Se si perde l’asta, le spese di istruttoria saranno l’unica perdita economica.

E’ doveroso sottolineare che le aste immobiliari (sia i fallimenti che le giudiziali) NON sono del tutto prive di rischi. Un approccio superficiale e troppo “entusiastico” può spesso trasformarsi in un “bagno di sangue” economico, con un bel mutuo attaccato…Quindi massima attenzione ai dettagli (perizia e documenti allegati alla procedura) e alla valutazione economica della vostra operazione.

Ho cercato più volte di ragionare su questo comportamento ma certe cose sono destinate a rimanere misteri. Meno misteriosa è la conseguenza  che ricade sullo sprovveduto che rilancia come un invasato e che finisce col vincere la gara d’asta aggiudicandosi l’immobile ad un prezzo superiore al mercato! (tasse escluse)

Vi potrà sembrare assurdo ma il rischio numero uno di chi partecipa ad una gara d’asta è proprio quello di andare oltre l’offerta massima disponibile o preventivata.

Il meccanismo è molto simile a quello che succede nelle sale dei casinò, alle corse dei cavalli o in qualunque contesto ci sia un carico emotivo molto forte legato al denaro: la ragione si offusca e l’ego prende il dominio. Risultato: un bagno di sangue economico.

Il motivo è la mancanza di capacità a gestire il proprio stato emotivo in quel determinato contesto, oppure la mancanza di un obbiettivo finale ben definito (comprare solo al di sotto di una cifra limite); peggio ancora un mix dei due.

Ogni gara che vede coinvolte più persone è carica di tensione emotiva, è normale che sia così. L’importante è prima di tutto sapere a cosa si potrebbe andare incontro ed essere in grado di gestirlo. Il suggerimento che lascio ai neofiti del mondo aste immobiliari è di partecipare a più incanti possibili ” a secco”; cioè come pubblico. Osservare le dinamiche durante una gara, ascoltare cosa succede, mentalmente partecipare alla gara stessa e capire i meccanismi che l’ego mette in gioco è un esercizio utilissimo per prepararsi senza farsi male al primo match reale.

E’ ufficiale: negli Stati Uniti l’immobiliare e’ entrato nella seconda fase di recessione, o almeno cosi’ dicono i prezzi delle case, scesi ai livelli di marzo 2009.

Era un evento inevitabile : un incremento delle vendite delle proprieta’ pignorate e le iniziative da parte delle banche per facilitare le vendite a prezzi scontati era ovvio che portassero a un tracollo di ampia portata del valore degli immobili….

Vuoi sapere come si opera REALMENTE in USA?

Nelle due puntate “Investire in Immobili: Speciale USA” , Andrea Leone ci spiega la sua strategia operativa che da 2 anni sta seguendo in Florida.

Oltre 3 ore di video intervista GRATIS per te…

Siamo arrivati anche a questo…pur di non perdere occasioni d’investimento, ecco una “novità” che ha un suo perchè….acquistare la nuda proprietà di immobili residenziali.

Ovvero il compratore si intesta la nuda proprietà, una  compravendita che consente al venditore di mantenere l’usufrutto dell’immobile fino alla sua morte, intascando subito la liquidità.

Da qui il titolo (provocatorio..) di questo post in quanto per chi acquista ,”scommettere” su quanto camperà l’inquilino è una conseguenza…

Ma come viene calcolato il prezzo giusto per acquistare la nuda proprietà? Dipende da alcuni fattori.
In primo luogo, l’età del venditore: più elevata sarà, minore risulterà lo “sconto” per l’acquirente. Poi il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione: se in casa ce ne sono due, il futuro proprietario avrà uno sconto maggiore.

Anche lo stato di manutenzione, la zona e il mercato dell’immobile stesso determinano il prezzo finale.

Volendo quantificare il risparmio, si può oscillare fra il 20 e il 50 per cento, un gap indubbiamente alto che si giustifica considerando le quotazioni dell’immobile determinate, tra gli altri, dallo stato di conservazione della casa e dalla sua ubicazione.
Altro vantaggio per il compratore è che  si applicano le stesse agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.

Negli ultimi anni, si è assistito ad una decisa crescita delle compravendite della nuda proprietà di immobili residenziali. In testa alla classifica di Scenari Immobiliari troviamo Genova, seguita da Roma, Milano e Bologna. In particolare, nella Capitale, la disponibilità media di spesa si concentra nella fascia compresa tra 250 e 474 mila euro.

I tipici venditori sono gli over 65 che per un motivo o l’altro, hanno bisogno di liquidità immediata ma non vogliono trovarsi in mezzo ad una strada: mentre gli acquirenti più comuni sono  benestanti che preferiscono investire nel mattone.

La crisi ha allentato anche le remore etiche e culturali,  e  l’Italia è decisamente un mercato  molto forte per le nude proprietà, con il 90% di ultrasettantenni proprietari di casa.

Investing People, per chi non la conoscesse, sono Maxx e Andrea Mereghetti, Alessandra Chirizzi e Alessandro Bonetti (driver della Porsche che vedete quassù); società di formazione specializzata nel trading in opzioni e forex leader in Italia. Oltre che a carissimi amici del sottoscritto.

L’evento è stato decisamente adrenalinico, anche perchè assistere ad una gara direttamente dentro il box della scuderia è tutta un altra storia se poi uno dei piloti protagonisti è anche amico e collega..il coinvolgimento è assicurato.

Il mite e pacato Alessandro che sono abituato a vedere in veste di trader e coach di IP  si è trasformato da perfetto Dr Jekill in un Mr Hide versione “the Fast and the furious” domando gli oltre 500 hp di potenza della sua Porsche…quando si dice l’apparenza inganna.

Grande spettacolo e soddisfazione per il secondo podio di categoria vinto dal team GDL e Alex Bonetti.

Un grazie al team di Investing People per la bella giornata!

wrooommmmmmmm……

Se consultate il wordreference la traduzione letterale vi porterà come possibili significati qualcosa come:

diligenza dovuta

diligenza pagata  ed altri ancora..

“Due diligence” è un termine anglosassone, anche se la radice sembra essere francese, comunemente usato in ambito legale/finanziario, quando in un contratto o business plan una parte si prende la responsabilità di svolgere una indagine completa, due diligence appunto, su uno o più aspetti che riguardano la trattativa.

Mbeh…e questo che ci piglia con gli immobili?

Molto più di quello che potreste immaginare..

Nei contratti che , per esempio, i fondi immobiliari stipulano prima di un acquisto di immobili da inserire nel portafoglio, la due diligence è riferita alla fase investigativa su tutti gli aspetti che riguardano quella proprietà: caratterisitiche giuridiche, economiche, di reddito, costi di gestione, possibili rivalutazioni/trasformazioni, redditività di locazione, benefici e rischi connessi e così via.

Insomma tutto, ma proprio tutto quello che l’investitore deve sapere , PRIMA di definire l’acquisto del bene stesso. Solo a fronte di una due diligence positiva si procede alla chiusura della trattativa.

La lezione per tutti noi mi sembra ben chiara: fai la tua DUE DILIGENCE sulle operazioni immobiliari in corso e solo dopo decidi come muoverti.

Il tempo investito nel farla sarà ampiamente ripagato nell’esito dell’operazione.

Lo studio snocciola i seguenti numeri: nel 1990 i risparmi gestiti sonon stati 120 mld di euro, di cui quasi 30 (sempre miliardi) investiti in proprietà immobiliari.

Fin qui niente di nuovo (almeno per noi) ma la notizia sorprendente riguarda lo scorso anno: nel 2010 i risparmi hanno di poco sfiorato i 100 miliardi di euro, con, udite udite, ben 55 miliardi (più della metà) investiti in appartamenti e case!

Della serie “il lupo perde il pelo ma non il vizio”, e conferma ulteriore che quando tira vento di crisi l’italiano vede l’investimento nel mattone una forma di tutela dei propri risparmi e sacrifici.Inoltre la ricerca afferma che il 32% degli intervistati sarebbe propenso a investire in immobili, il 30% a tenere liquidi i risparmi e solo il 10% vorrebbe investire in fondi o azioni. (Fonte Confcommercio)

Meditate gente…meditate.